Vermietete Immobilie verkaufen - diskret, ohne Mieterunruhe

Beim vermietete Immobilie verkaufen mit Werthandel: Erstkontakt 24 Stunden, Vor-Ort-Besichtigung 2-3 Werktage, verbindliches Festpreis-Angebot in 5-7 Werktagen (Mieterlisten und Hausgeld brauchen 2 Tage länger), Notartermin 14 Tage nach Zustimmung. Vom Erstkontakt zum Kaufpreis-Eingang typisch 4-7 Wochen. Werthandel ist auf vermietetes Haus verkaufen spezialisiert - wir kaufen vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser. Sämtliche Mietverträge gehen nahtlos auf uns über, Sie müssen den Mietern nichts mitteilen und nichts erfragen - § 566 BGB 'Kauf bricht nicht Miete' gilt unverändert.

Beim vermietete Immobilie verkaufen bleiben sämtliche Mietverträge unverändert in Kraft - 'Kauf bricht nicht Miete' (§ 566 BGB). Mieter behalten Mietzins, Kündigungsfristen, Kautionen und alle Sonderrechte (Tierhaltung, Untervermietung, Modernisierungs-Ablehnung). Sie müssen die Mieter nicht informieren und nicht um Zustimmung fragen. Werthandel übernimmt ab Notartermin die Mieter-Kommunikation, die Hausverwaltung und das Mietmanagement. Auch laufende Mietausfälle, anhängige Mietminderungs-Klagen oder offene Nebenkosten-Forderungen übernimmt Werthandel.

Das hängt vom Käufer-Profil ab. Beim vermietete Immobilie verkaufen im Maklerverkauf bezahlen Kapitalanleger nach Mietfaktor (typisch 14-22 in Oberfranken), Eigennutzer bezahlen den vollen Quadratmeter-Marktpreis - der typischerweise 10-20 % über dem Vermietet-Preis liegt. Bei günstigem Bestandsmietvertrag (Mieter wohnt seit 30 Jahren zu deutlich unter ortsüblichem Niveau) kann eine vermietete Wohnung schwerer verkäuflich sein, weil Eigennutzer wegen Kündigungs-Schutz nicht kaufen können. Werthandel kauft vermietete Objekte sogar bevorzugt - wir übernehmen das Mieter-Management und Sie sparen die Eigenbedarfs-Kündigungs-Problematik.

Vor dem Verkauf könnten Sie Eigenbedarf anmelden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) - das ist aber aufwendig und konfliktreich: 3-6 Monate Kündigungsfrist (je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate), Mieter kann Härtegründe geltend machen (Alter, Krankheit, Mietverhältnis > 5 Jahre), Sozialklauseln greifen. Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung: 3-10 Jahre (je nach Stadt) - in Bamberg, Erlangen, Nürnberg teilweise verlängert auf 10 Jahre. Beim vermietete Immobilie verkaufen mit Werthandel ersparen Sie sich diese Auseinandersetzung - wir übernehmen das Mieter-Management nach dem Notartermin und Sie haben den Kaufpreis bereits erhalten.

Beim vermietete Immobilie verkaufen rechnet Werthandel nach Mietfaktor (Kaufpreis ÷ Jahres-Nettokaltmiete): Bamberg/Erlangen Faktor 18-24, Coburg/Bayreuth/Forchheim 14-19, Kulmbach/Lichtenfels 11-16. Bei überdurchschnittlich hoher Bestandsmiete (z. B. 2024 neu vermietet zu ortsüblicher Vergleichsmiete) erhalten Sie einen Aufschlag. Bei günstigem Bestandsmietvertrag (weit unter ortsüblicher Miete, Mietpreisbremse-Sperre) sinkt der Mietfaktor - der Käufer kann das Potential erst nach Mieterwechsel oder Modernisierungsumlage heben. Werthandel zeigt jede Komponente transparent im Festpreis-Angebot.

Beim vermietete Immobilie verkaufen mit anhängiger Mietminderung (typisch bei Schimmel-, Wasser-, Heizungs- oder Lärm-Problemen) übernimmt Werthandel die Auseinandersetzung mit Notartermin. Sie übergeben das laufende Verfahren - wir kümmern uns ab dann mit unserer Rechtsanwaltskanzlei Puels Legal um die Beilegung. Wichtige Offenlegungspflicht: Sie müssen anhängige Mietminderungen, Mängelanzeigen und Mieter-Beschwerden offenlegen. Werthandel kalkuliert das Risiko realistisch in den Festpreis ein. Bei größeren Mietausfällen (über 3 Monate) verhandeln wir auch eine Räumung mit dem Mieter - Sie sind nach Notartermin nicht mehr beteiligt.

Bei vermieteten Immobilien: Spekulationssteuer (§ 23 EStG) fällt an, wenn Sie weniger als 10 Jahre Eigentümer waren. Bei geerbten vermieteten Immobilien zählt die Besitzzeit des Erblassers - wer 1990 gekauft und vermietet hat, dessen Erben können das Haus 2026 sofort steuerfrei verkaufen. Eigennutzung der Immobilie ist bei vermieteten Objekten nicht möglich - die Eigennutzungs-Befreiung greift nicht. Bei Wohnungs-Portfolios: Drei-Objekte-Grenze beachten (3+ Verkäufe in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel mit Gewerbesteuer). Werthandel arbeitet mit Steuerberatern in Oberfranken - bei komplexen Fällen empfehlen wir individuelle steuerliche Prüfung vor dem Notartermin.

Vom Erstkontakt zum Kaufpreis-Eingang typisch 4-7 Wochen: Erstkontakt 24 Stunden, Vor-Ort-Besichtigung 2-3 Werktage, verbindliches Festpreis-Angebot in 5-7 Werktagen (Mieterlisten, Hausgeld-Daten, Versicherungs-Unterlagen brauchen Zeit), Notartermin 14 Tage nach Zustimmung. Wer eine vermietete Immobilie schnell verkaufen möchte (Pflegefall, Erbschaft, Auswanderung, finanzielle Engpässe), hat in Oberfranken keinen schnelleren Weg als Werthandel. Im klassischen Maklerverkauf dauert eine vermietete Immobilie 8-24 Monate, weil Investor-Käufer Mieterlisten, Hausgeld-Historie, Rücklagen-Bestand und Mietminderungs-Risiko penibel prüfen - bei Werthandel-Direktankauf liegt das gesamte Prüfungs-Risiko bei uns.