Erbschaftssteuer + Immobilie: 7 Schritte zur richtigen Bewertung

Sie haben eine Immobilie geerbt - und stehen plötzlich vor einer Reihe von Steuer-Fragen, die niemand vorbereitet hat. Was schuldet man dem Finanzamt? Wann lohnt sich ein Verkauf, wann das Halten? Welche Freibeträge greifen? In den letzten 12 Monaten haben wir bei Werthandel über 50 Erbenfälle in Oberfranken begleitet - die folgenden 7 Schritte fassen unsere wichtigsten Erkenntnisse zusammen.

Wichtiger Hinweis vorab: Werthandel ist kein Steuerberater. Dieser Artikel ist eine praktische Übersicht aus Immobilien-Sicht. Für die konkrete steuerliche Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht.

Schritt 1: Den Verkehrswert ermitteln - und zwar richtig

Das Finanzamt bewertet eine geerbte Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Der angesetzte Wert ist oft 10-20% niedriger als der erzielbare Marktpreis. Das klingt nach Vorteil - kann sich aber rächen, wenn Sie später verkaufen und der Verkaufspreis deutlich über dem Steuer-Wert liegt.

Praktisch: Lassen Sie eine echte Marktbewertung machen (z.B. durch einen Sachverständigen oder kostenlos über Werthandel) und vergleichen Sie diese mit der Finanzamt-Bewertung. Bei großen Abweichungen kann ein "niedrigerer gemeiner Wert" (§ 198 BewG) beantragt werden - mit gutachterlicher Begründung.

Schritt 2: Freibeträge ausschöpfen

Die Erbschaftssteuer-Freibeträge sind:

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder + Stiefkinder: 400.000 € pro Kind
• Enkel (wenn Eltern leben): 200.000 €
• Enkel (wenn Eltern verstorben sind): 400.000 €
• Eltern (im Erbfall): 100.000 €
• Geschwister / Nichten / Neffen / Schwiegerkinder: 20.000 €

Bei direkten Verwandten (Steuerklasse I) liegen die Sätze zwischen 7% (bis 75.000 € über Freibetrag) und 30% (über 26 Mio. €). Bei entfernteren Verwandten (Steuerklasse III) zwischen 30% und 50%.

Schritt 3: Die 10-Jahres-Frist nutzen

Freibeträge greifen alle 10 Jahre erneut. Wenn Eltern frühzeitig planen und alle 10 Jahre an die Kinder schenken, kann die Steuerlast deutlich reduziert werden. Bei einer 800.000 €-Immobilie und einem Kind als Erbe:

• Erbfall ohne Vorbereitung: Steuerpflichtig auf 400.000 € (Wert minus Freibetrag) -> ca. 60.000 € Steuer
• Schenkung 10 Jahre vorher (halber Wert) + Erbe (Restwert): Beide unter Freibetrag -> 0 € Steuer

Praxis-Realität: Schenkungen müssen notariell beurkundet werden. Die Schenkenden behalten oft Wohnrecht oder Nießbrauch - beides reduziert den Steuer-Wert weiter.

Schritt 4: Selbstnutzungs-Befreiung beim Familienheim

Das Familienheim - also die selbstgenutzte Immobilie des Erblassers - ist für Ehepartner komplett steuerfrei, wenn sie es 10 Jahre selbst nutzen. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei 10-jähriger Selbstnutzung.

Wichtig: Wird die Immobilie innerhalb der 10 Jahre verkauft oder vermietet, wird die Steuer rückwirkend fällig. Eine Veräußerung an Werthandel oder einen Dritten muss also gut überlegt sein.

Schritt 5: Sanierungsstau bewertet das Finanzamt nicht

Hier ein typischer Werthandel-Fall: Geerbte Immobilie mit Dach-, Heizungs- und Feuchtigkeitsproblemen. Das Finanzamt setzt einen Standard-Bodenrichtwert + Gebäudewert an - ohne den realen Sanierungsbedarf zu berücksichtigen.

Das bedeutet: Der steuerlich angesetzte Wert ist oft 30-50% höher als der Marktpreis nach Sanierungsabschlägen. Die Erben zahlen Steuer auf einen Wert, den sie am Markt nicht erzielen können. Lösung: Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG mit Sachverständigen-Gutachten beantragen.

Schritt 6: Erbengemeinschaft strukturiert klären

Sind mehrere Erben beteiligt, entstehen oft Konflikte: Wer übernimmt? Wer wird ausgezahlt? Wer entscheidet? Jeder Monat, in dem die Erbengemeinschaft sich nicht einigt, kostet:

• Hausgeld (300-600 € pro Wohnung)
• Versicherung (50-150 € monatlich)
• Heizung / Energie bei Leerstand (100-300 € monatlich)
• Grundsteuer (anteilig)
• Wertverlust bei nicht-bewohnter Substanz

Werthandel-Erfahrung: Ein konkretes Kaufangebot bringt oft Bewegung in festgefahrene Erbendiskussionen - weil greifbare Zahlen leichter zu diskutieren sind als hypothetische Marktwert-Schätzungen.

Schritt 7: Spekulationsfrist nicht übersehen

Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser verkaufen, kann die Spekulationssteuer greifen - auf die Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis (des Erblassers!) und Ihrem Verkaufspreis. Ausnahme: Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs + den 2 Vorjahren.

Bei langem Familienbesitz (über 10 Jahre) entfällt die Spekulationssteuer komplett. Bei kürzerem Besitz kann ein Verkauf an Werthandel (oder Dritte) signifikant teurer werden als gedacht.

Zusammenfassung: Was Sie nach diesem Artikel tun sollten

1. Reale Marktbewertung einholen (kostenlos über Werthandel oder kostenpflichtig über Sachverständigen)
2. Mit Steuerberater rechnen lassen: Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer, Selbstnutzungs-Befreiung
3. Erbengemeinschaft koordinieren: Frühzeitig ein konkretes Verkaufs-Angebot einholen, um Diskussionen zu strukturieren
4. 10-Jahres-Strategie planen: Bei größeren Vermögen Schenkungen vorbereiten
5. Sanierungsbewertung dokumentieren: Bei sanierungsbedürftigen Immobilien Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert einholen

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Über die Autorin: Jennifer Bernert ist Geschäftsführerin der Werthandel GmbH i. G. Sie bewertet jede Woche Immobilien in Oberfranken vor Ort und kennt die regionalen Bewertungs-Realitäten aus der Praxis.

Veröffentlicht: Mai 2026 · Lesezeit: 12 Minuten · Kategorie: Erbschaftsrecht